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土地成交均价同比涨8成 一季度北京土拍冰火两重天

即便销售、回款、融资均因为疫情受到了不少影响,但房企在北京拿地时仍几乎很少“手软”。2020年一季度,北京土地市场成交量出现下降。但和大部分城市不同的是,量在

 即便销售、回款、融资均因为疫情受到了不少影响,但房企在北京拿地时仍几乎很少“手软”。2020年一季度,北京土地市场成交量出现下降。但和大部分城市不同的是,量在跌,土地价格却出现了上涨。

2020年一季度,北京土地成交楼面均价已经超过了3.7万元/平米,同比大幅上涨了约81%。此外,土地的溢价率也继续攀升,平均溢价率接近20%。但北京土地市场量跌价涨的“冰火两重天”状态不能忽视,业内专家认为,当前规划设计合理的地块越来越少,预计二季度溢价率会下降。

北京土拍火热

受到疫情影响,全国整体的土地市场供求均出现下滑。但土储是房企后续开发的重要保障,仍有不少房企积极拿地。就北京而言,作为一线城市,一季度频繁推出了优质地块,吸引房企前来竞拍。中国指数研究院发布的数据显示,一季度北京以住宅用地成交为主,占比达到93.9%。

一季度北京共推出了土地规划建筑面积190.96万平米,成交了181.31万平米。北京成交土地出让金为671.88亿元,平均溢价率为19.5%。值得注意的是,与前两年相比,19.5%的平均溢价率属于高值,较2019年同期上涨了8.2个百分点。

“溢价率的上升有多方面原因。比如,土地的起始价相对比较合理,在拿地的时候,房企可以接受更高的价格空间,所以在竞拍的时候溢价率会比较高。但是有的地块比较优质,起始价格比较高,可能会出现零溢价或者流拍的现象。所以,起始价格的设定非常关键。”合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者分析了北京土地市场溢价率走高的原因。

将北京土拍数据放置到全国市场上来看,北京土地属于“高价商品”。《华夏时报》记者在梳理了相关数据后发现,全国土地市场一季度成交总价较高的地块多位于一线城市,在成交地块总价前十的榜单中,北京的地块占据6席。此外,成交总价前十的地块中,有9宗地块位于一线城市。

尽管推出的面积同比出现了减少,但一季度的北京土拍市场仍然是“群雄逐鹿”。由于大部分地块属于优质地块,资金实力雄厚的国企在一季度的北京土地市场表现格外抢眼。例如,2月18日,北京成交了三宗地块,成交总额达到了87亿元。值得注意的是,三宗地块均被国企或者有国资股东背景的企业获得,其中包括绿城、住总等。

成交楼面均价同比上涨超8成

克而瑞发布的数据显示,2020年一季度,北京宅地市场的成交楼面均价为37057元/平米,较2019年同期上涨了约81%。1月20日,海淀四季青的2宗非限价宅地成交。其中,金茂以46.75亿元的底价拿下其中一宗,成交楼面价为70026元/平米。

海益嘉和置业则以53.96亿元的底价拿下了另外一宗地块,成交楼面价为70070元/平米。2宗地块在一定程度上拉升了成交楼面均价。诸葛找房研究院方从整体上解释了成交楼面价上涨的原因,其认为,一季度的北京土拍市场推出的不限价宅地较多,带动了土地成交楼面均价同比走高。贝壳研究院方同样认为,地块属性优质是推高楼面价上涨的直接原因。

但郭毅认为,具体到各地块来看,结合地价、溢价率等数值的影响,楼面价并没有出现实质性的上涨,大部分地块的楼面价与2019年同期相比,没有过多的变化。

郭毅表示,目前,北京的土地市场冷热互现,一方面出现了高起始价、高楼面价的地块,另一方面,也存在较多低楼面价的地块。“比如2020年大兴采育镇等区域推出的地块,楼面价没有出现较大变化,甚至在其他地理位置不太优渥的地区,楼面价还出现了下降。”郭毅对《华夏时报》记者说。

不限价地块增加

从2019年年底开始,北京出现了不限价地块增加,限价地块减少的现象,并一度吸引了众多房企前来竞拍。今年4月15日,北京市规划和自然资源委员会挂牌了2宗住宅用地,且均为不限价地块。《华夏时报》记者了解到,2宗地块位于丰台区南苑乡分钟寺村,总建设用地面积为4.76万平米,总起始价为77亿元。

《华夏时报》记者在梳理后发现,2020年一季度,北京市共计成交16宗地块,地块性质均为居住用地或含居住用地,其中有12宗未对销售价格进行限制。而2019年一季度,北京市出让的22宗地块中,仅有3宗为不限价的纯商品房地块。

“开发商的资金链以及房企对于北京市场价值的判断是支撑房企是否会在北京拿地的重要条件。从宏观来看,无论是资金的获取、成本,还是北京的市场占位,都呈现出一个向好的发展趋势。”郭毅表示。

郭毅认为,基于目前的土地市场背景,二季度的北京土地市场大概率还是会出现冷热分化的现象。一些位置相对优越,起始价格合理、周边竞争性项目不多的地块,可能会出现一个比较好的成交结果。“如果地块的优势不强,那很可能还是会出现一些流拍的现象。”郭毅向《华夏时报》记者强调。

此外,郭毅认为,目前,北京的房地产市场库存高企,已经较为严重。只有在一些商品房库存量不高、土地供应量不高的地块,拍卖才会出现一个比较乐观的结果。“但现在,规划条件设计较好的地块已经很少了,二季度的北京土地市场溢价率很可能会走低。”郭毅说。

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